2019年至2023年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22萬個，惠及居民約1億人。老舊小區(qū)改造的成果如何鞏固？各地在健全已改造小區(qū)的長效管理機制方面有哪些探索實踐？記者進行了采訪。
搭建物業(yè)體系，破解管護難題
“管道多次漏水，維修需要協(xié)調(diào)多家住戶，沒有物業(yè)，找誰管？”家住江西省贛州市章貢區(qū)贛江街道東勝山19號的劉秀蓮，連連搖頭。
劉秀蓮所在的小區(qū)于2021年開展了改造。改造竣工后，物業(yè)費依然難收，加上小區(qū)樓棟體量小而散，經(jīng)營入不敷出，原有物業(yè)公司撤出。
一邊是物業(yè)公司的經(jīng)營持續(xù)面臨困難，另一邊是居民要求穩(wěn)定有效的物業(yè)服務(wù)。為此，章貢區(qū)探索創(chuàng)新老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，采取“政府補一點、業(yè)主交一點、運營賺一點”的模式，搭建“區(qū)屬國有物業(yè)企業(yè)、鎮(zhèn)（街道）子公司、村（社區(qū)）服務(wù)點”三位一體的國有物業(yè)平臺體系。
達萊物業(yè)服務(wù)有限公司是由贛江街道黨工委管理的國有物業(yè)公司，進駐小區(qū)后，得知劉秀蓮家中漏水情況，派人現(xiàn)場走訪，積極協(xié)調(diào)社區(qū)、街道幫助，解決了漏水問題。
如何讓新搭建起來的物業(yè)平臺體系有效運行？“章貢區(qū)原有老舊住宅小區(qū)1080個，其中無物業(yè)小區(qū)626個，大多數(shù)存在樓棟少、住戶少的情況，很難單獨實行物業(yè)管理。”章貢區(qū)住房保障安置服務(wù)中心主任李勝春介紹說。為此，區(qū)內(nèi)通過拆圍墻、清違建，將零散分布的相鄰小區(qū)和樓棟集零為整，626個無物業(yè)小區(qū)重新整合成了204個新的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，服務(wù)體量大幅提升。
“國有物業(yè)平臺堅持黨建引領(lǐng)，充分吸納黨員參與議事決策、糾紛調(diào)解等，引導(dǎo)居民參與自治。”贛江街道黨工委書記黃寶生說。章貢區(qū)老舊小區(qū)“沒人管”“管不好”等問題得到逐步治理。截至目前，章貢區(qū)國有物業(yè)平臺公司承接服務(wù)改造后連片小區(qū)11個，服務(wù)面積42萬多平方米。
監(jiān)管工程質(zhì)量，解決民生問題
“白鶴街道丹鳳社區(qū)居民樓樓道口的雨棚下雨天容易積水，設(shè)計存在缺陷。”“下應(yīng)街道天宮小區(qū)都改造完了，才發(fā)現(xiàn)部分路段排水管網(wǎng)存在排水不暢現(xiàn)象。”
在浙江省寧波市鄞州區(qū)，通過主動排查、走訪居民、召開座談會等方式，有關(guān)部門收集了群眾對老舊小區(qū)改造效果的反饋。
去年6月，鄞州區(qū)開展老舊小區(qū)改造項目工程質(zhì)量“回頭看”行動，對近年來所有在建、完工的改造項目質(zhì)量安全監(jiān)管、文明施工管理、施工進度等情況進行全面評估，同時鼓勵居民參與進來，通過居民大會、問卷調(diào)查等形式收集民生問題。
2020年，鄞州區(qū)全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動，到去年共改造老舊小區(qū)103個，總建筑面積828萬平方米，惠及8.9萬戶居民。“改造完成后，如果缺乏有效管理，時間一長很容易‘返舊’，如何鞏固改造成果，成為擺在社區(qū)面前的新課題。”鄞州區(qū)房屋管理中心修建科科長焦運杰說。
針對收集到的問題，各街道聯(lián)系施工單位，做出整改方案——丹鳳社區(qū)設(shè)計了新雨棚，天宮小區(qū)則在第一時間對小區(qū)內(nèi)管道進行全面復(fù)查與疏通修復(fù)。
在此過程中，一些項目未覆蓋的民生問題被發(fā)現(xiàn)，一批居民身邊的“小麻煩”得到解決。
“我家露臺滲水，能幫我修補嗎？”丹鳳社區(qū)居民管麗萍被露臺滲水問題困擾了很久，但這種問題不包含在老舊小區(qū)改造項目之內(nèi)。
最終，街道、社區(qū)、施工單位協(xié)商后決定，對部分居民個人維修難度大、成本高，或80歲以上老人、獨居老人家中存在的問題，統(tǒng)一進行免費維修。“居民難以找到合適的施工團隊，我們借助此次行動，發(fā)現(xiàn)并解決一批民生問題。”丹鳳社區(qū)黨委書記徐挺說。
鄞州區(qū)建立問題清單銷號制度，明確整改責(zé)任主體、銷號標準和完成時限。“共計發(fā)現(xiàn)問題50多個，目前均整改完成。”焦運杰表示，鄞州區(qū)將老舊小區(qū)改造與加強基層黨組織建設(shè)、居民自治機制建設(shè)、社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)有機結(jié)合，推動形成共建共治共享的社會治理格局。
整合盤活資源，緩解資金壓力
2023年4月，云南省玉溪市江川區(qū)文祥片區(qū)老舊小區(qū)連片改造完成。當年9月，片區(qū)所在的星云社區(qū)成立一家物業(yè)服務(wù)公司，服務(wù)片區(qū)內(nèi)24個居民小區(qū)和10家單位。然而，在收取物業(yè)費時，卻遇到了難題。
“2023年度只收了約43萬元物業(yè)費。”星云社區(qū)黨總支書記葉飛說，“文祥片區(qū)面積大，居民和單位多，物業(yè)公司每年人工費用就將近50萬元。”
老舊小區(qū)要長效管護，資金缺口怎么補？
文祥片區(qū)改造前，各小區(qū)內(nèi)部道路狹窄，停車位數(shù)量與需求不匹配，停車難長期困擾著居民。改造過程中，文祥片區(qū)拆除違章建筑，整合閑置土地，新劃出558個停車位。依托車位資源，在滿足居民停車需求的基礎(chǔ)上，當?shù)赝貙捫^(qū)維護管理資金來源渠道。
“我們把車位管理好，收取車位管理費，在滿足大家停車需求的前提下對外開放空余車位，大家覺得怎么樣？”茶余飯后的院壩會上，葉飛向居民征求意見，“一輛車一年的車位管理費是300元，平均一天不到一塊錢。”
與居民協(xié)商后，社區(qū)把新增的停車位以短租、長租、臨時停車收費的方式交給物業(yè)公司運營。新增的車位由居民共享，交費的居民可以就近選擇停車位置。片區(qū)內(nèi)及附近單位的人員白天也可在空余車位臨時停車，車位利用率得到提升，物業(yè)公司的資金壓力得到緩解。
“物業(yè)公司派人定期清掃車位衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)亂停亂放行為也會及時溝通制止。”葉飛介紹說，收取的臨時停車費和車位管理費用于管護修繕片區(qū)內(nèi)的道路、路燈、道閘等設(shè)施。
張根榮是文祥片區(qū)業(yè)主委員會主任，他帶頭交了第一年的車位管理費，“現(xiàn)在停車方便多了，而且不用擔(dān)心車停路邊的安全問題。”
現(xiàn)在，片區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主交納物業(yè)費和車位管理費都很積極，物業(yè)公司年盈利預(yù)計約10萬元。“提供實實在在的服務(wù)，讓居民看到錢花在哪里，才能更好實現(xiàn)小區(qū)管護資金充足和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的良性循環(huán)。”葉飛說。
向陽處增設(shè)晾衣區(qū)和晾衣架，60余個充電樁安裝完成……在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，物業(yè)費等小區(qū)管護費用得到合理合規(guī)使用，如今的文祥片區(qū)，路面寬敞、行車順暢，還有兒童游樂設(shè)施和健身器械，片區(qū)充滿歡聲笑語。
